不動産投資における一括借り上げトラブル

不動産投資における一括借り上げ契約（家賃保証契約）に関するトラブルについておおく寄せられているトラブル事例やなぜそのようなトラブルが起こるのかという問題点をそれぞれ紹介していきます。

一括借り上げやサブリースにおけるトラブルとは

一括借り上げシステムの仕組み自体はアパート経営やマンション投資などにおいて入居者の空室リスクを補填する保険のようなものです。
一定の保証料（手数料）を支払う事で、入居者がいない場合でも管理会社（家賃保証会社）から一定の家賃収入が見込めるというものです。

特に、某大手などでは「○○年一括借り上げ」のような形で超長期の一括借り上げ・サブリース契約のサービスを用意していることがあります。これらのサービスは悪いわけではありません。
ただ、こうしたサービスを利用していても、ノーリスクでアパート経営やマンション投資ができるわけではないという点は理解しておく必要があるかと思います。

1. 将来的な家賃までの保証されているわけではない
   まず、最大のポイントの一つが、将来的な家賃まで保証されているわけではないという点です。サブリースや一括借り上げの場合、月の家賃○○円で一括借り上げします。と説明するので、今後10年以上も同じ金額が定額貰える計算で算用されるかもしれませんが、こうした契約の場合、将来的な家賃は保証されていません。
   空室が目立ち、管理会社の収益が悪化した場合などは賃料引き下げ要求が行われる場合もあります。（仮に契約で家賃は下げないと明記していた場合でも、借地借家法により引き下げられる場合もあります。判例あり。詳しくは「サブリースで家賃引き下げを求められました。」を参考）
2. 修繕費用などの運用コストは別途負担することになる
   一括借り上げをすれば、大家としての活動はせずにすべて業者任せであとは、配当のように業者から賃料が振り込まれてくると思われるかもしれません。たしかに管理などの多くの面は業者が代行してくれますが、費用面だけはオーナー負担となります。多くの場合は、修繕費や改装費用などで費用が発生します。